Wohneigentum
Hypothek-Tragbarkeitsrechner
Schweizer Kreditgeber fragen nicht, was Sie sich heute leisten können — sie fragen, ob Sie es sich auch bei stark steigenden Zinsen noch leisten könnten. Dieser Rechner wendet die üblichen Schweizer Regeln an, um den durch Ihr Einkommen und Eigenkapital getragenen Kaufpreis zu schätzen und wie die jährlichen Kosten aussehen würden.
Gespeicherte Szenarien
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Maximal geschätzter Kaufpreis
CHF 849'057
Ihr Einkommen ist die bindende Einschränkung: es trägt einen Preis von etwa CHF 849'057, während Ihr Eigenkapital bis zu CHF 1'250'000 erlauben würde.
Wahrscheinlich nicht genehmigt so wie eingegeben. Bei CHF 1'100'000 betragen die geschätzten Wohnkosten 40.9% des Bruttoeinkommens (Grenze 33.3%).
Erforderliches Eigenkapital (20%)
CHF 220'000
Davon mindestens CHF 110'000 ausserhalb der Säule 2
Hypothekarbetrag
CHF 850'000
1. Rang: CHF 733'333 · 2. Rang: CHF 116'667
Tragbarkeitsquote
40.9%
Wohnkosten zum kalkulatorischen Zinssatz ÷ Bruttoeinkommen
Jährliche Wohnkosten (Banktest)
CHF 61'278
CHF 5'106 pro Monat
Jährliche Kosten zu Ihrem tatsächlichen Zinssatz
CHF 34'078
CHF 2'840 pro Monat
Zins zu Ihrem tatsächlichen Zinssatz
CHF 15'300
Gegenüber CHF 42'500 im Banktest
Woraus sich die jährlichen Kosten zusammensetzen
Der Tragbarkeitstest der Bank, aufgeteilt in seine drei Bestandteile. Nur der Zins ändert sich mit den Marktzinsen.
Die Schweizer Tragbarkeitsregeln einfach erklärt
Die Ein-Drittel-Regel. Ihre gesamten jährlichen Wohnkosten — Zins, Amortisation und Unterhalt — müssen unter einem Drittel Ihres Bruttohaushaltseinkommens bleiben. Entscheidend ist, dass der Zins in diesem Test nicht der ausgehandelte Satz ist, sondern ein kalkulatorischer Satz von rund 5%. Dieser Puffer schützt Sie und die Bank, falls die Zinsen steigen.
Die 20%-Eigenkapitalregel. Mindestens ein Fünftel des Kaufpreises muss Ihr eigenes Geld sein, und mindestens die Hälfte davon — 10% des Preises — muss von ausserhalb Ihrer Pensionskasse stammen. Notar- und Grundbuchgebühren sowie eine allfällige Handänderungssteuer kommen zusätzlich hinzu und zählen nicht zu den 20%.
Amortisation auf zwei Drittel. Der Teil des Darlehens über 66.7% des Immobilienwerts ist die zweite Hypothek und muss innerhalb von 15 Jahren zurückgezahlt werden. In diesem Szenario sind das CHF 7'778 pro Jahr — Geld, das Ihre Schuld reduziert statt zu verschwinden, also eine Belastung für Ihren Cashflow, nicht für Ihr Vermögen.
Unterhalt. Banken rechnen mit rund 1% des Immobilienwerts pro Jahr für Unterhalt, Renovationen und Nebenkosten. Eigentümer unterschätzen diese Zahl häufig.
Verwendete Annahmen
- Kreditgeber prüfen die Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zinssatz — typischerweise 5% — nicht dem tatsächlich gezahlten Satz, damit Sie die Hypothek auch bei steigenden Zinsen noch tragen könnten.
- Unterhalt und Nebenkosten werden mit 1% des Immobilienwerts pro Jahr angenommen.
- Die gesamten Wohnkosten zum kalkulatorischen Zinssatz dürfen ein Drittel (33.3%) des Bruttohaushaltseinkommens nicht überschreiten.
- Mindestens 20% des Kaufpreises müssen Eigenkapital sein, wovon mindestens 10% des Preises von ausserhalb Ihrer Pensionskasse (Säule 2) stammen müssen.
- Die Hypothek über 66.7% des Immobilienwerts (die «zweite Hypothek») muss innerhalb von 15 Jahren amortisiert werden.
- Kaufnebenkosten wie Notar- und Grundbuchgebühren und Handänderungssteuer (kantonal unterschiedlich, etwa 0,5–5% des Preises) sind nicht enthalten und müssen aus zusätzlichen Mitteln bezahlt werden.
- Kreditvergaberichtlinien unterscheiden sich je nach Bank: Manche wenden strengere Einkommenstests an, zählen Bonuseinkommen nur teilweise oder verlangen eine schnellere Amortisation. Manche begrenzen auch die Finanzierung von Zweitwohnungen oder Renditeobjekten.
- Nicht modelliert: Eigenmietwert und die steuerliche Wirkung des Abzugs von Hypothekarzinsen und Unterhalt, die beide Ihre tatsächlichen Nettokosten verändern.
Dies sind ungefähre Schätzungen auf Basis typischer Schweizer Kreditvergaberegeln — kein Finanzierungsangebot, keine Kreditprüfung und keine Finanzberatung. Einzelne Banken wenden eigene Kriterien an, und Steuern wie der Eigenmietwert sind nicht modelliert. Sprechen Sie mit Ihrem Kreditgeber oder einer Hypothekarberatung, bevor Sie sich verpflichten. Ihre Eingaben bleiben in Ihrem Browser.
Häufig gestellte Fragen
Kurze Antworten auf die häufigsten Fragen zu diesem Rechner.
- Wie viel Haus kann ich mir in der Schweiz leisten?
- Kreditgeber verlangen üblicherweise, dass die theoretischen Wohnkosten unter einem Drittel des Bruttohaushaltseinkommens bleiben, berechnet mit einem kalkulatorischen Zinssatz von etwa 5% plus Amortisation und Unterhalt — nicht mit den heutigen tiefen Zinsen.
- Wie viel Eigenkapital brauche ich?
- Üblicherweise mindestens 20% des Kaufpreises, wovon mindestens 10% nicht aus der 2. Säule stammen dürfen. Kaufnebenkosten wie Notar- und Grundbuchgebühren kommen zusätzlich hinzu.
- Warum verwendet der Rechner 5% Zins?
- Dies ist der von Schweizer Kreditgebern als Stresstest verwendete Standard-Kalkulationssatz, damit eine Tragbarkeitszahl auch dann gültig bleibt, wenn die Hypothekarzinsen deutlich über das aktuelle Niveau steigen.
- Was zählt als Unterhaltskosten?
- Banken gehen im Allgemeinen von etwa 1% des Liegenschaftswerts pro Jahr für Unterhalt und Nebenkosten aus, was Renovationsrückstellungen, Gebäudeversicherung und laufende Ausgaben abdeckt.