Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Üblicherweise mindestens 20% des Kaufpreises, wovon mindestens 10% nicht aus der 2. Säule (BVG) stammen dürfen. Kaufnebenkosten wie Notar- und Grundbuchgebühren kommen noch dazu.

Wie viel muss ich verdienen, um mir in der Schweiz ein Haus oder eine Wohnung leisten zu können?

Banken verlangen üblicherweise, dass die theoretischen Wohnkosten unter einem Drittel des Bruttohaushaltseinkommens bleiben, berechnet mit einem kalkulatorischen Zinssatz (höher als der reale Zins, nur für den Test verwendet) von etwa 5% plus Amortisation und Unterhalt — nicht mit den heutigen tiefen Zinsen.

Warum verwendet der Rechner 5% Zins?

Dies ist der von Schweizer Banken als Stresstest verwendete Standard-Kalkulationssatz, damit eine Tragbarkeitszahl auch dann gültig bleibt, wenn die Hypothekarzinsen deutlich über das aktuelle Niveau steigen.

Was zählt als Unterhaltskosten?

Banken gehen im Allgemeinen von etwa 1% des Liegenschaftswerts pro Jahr für Unterhalt und Nebenkosten aus, was Renovationsrückstellungen, Gebäudeversicherung und laufende Ausgaben abdeckt.

Wohneigentum

Hypothek-Tragbarkeitsrechner

Schweizer Banken fragen nicht, was du dir heute leisten kannst — sie fragen, ob du es dir auch bei stark steigenden Zinsen noch leisten könntest. Dieser Rechner wendet die üblichen Schweizer Regeln an, um den durch dein Einkommen und Eigenkapital getragenen Kaufpreis zu schätzen und wie die jährlichen Kosten aussehen würden.

Deine Finanzen

Bruttojahreshaushaltseinkommen

Nur stabiles Einkommen — Banken zählen Boni oft nur teilweise.

Verfügbares Eigenkapital

Ersparnisse, Wertschriften, Säule 3a und Pensionskassengeld, das du einsetzen würdest.

Anteil des Eigenkapitals aus der Pensionskasse

Mindestens 10% des Preises müssen von ausserhalb der beruflichen Vorsorge (2. Säule, BVG) stammen.

Die Immobilie

Kaufpreis

Annahmen

Kalkulatorischer Zinssatz (Banktest)

Die meisten Schweizer Banken testen mit rund 5%, unabhängig von den aktuellen Zinsen.

Zinssatz, den du voraussichtlich zahlst

Unterhalt & Nebenkosten

Anteil des Immobilienwerts pro Jahr, typischerweise 1%.

Amortisationsdauer

Zeit, um die Hypothek auf zwei Drittel des Immobilienwerts zu amortisieren.

Gespeicherte Szenarien

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Maximal geschätzter Kaufpreis

CHF 849'057

Dein Einkommen ist die bindende Einschränkung: es trägt einen Preis von etwa CHF 849'057, während dein Eigenkapital bis zu CHF 1'250'000 erlauben würde.

So wie eingegeben wahrscheinlich nicht genehmigt. Bei CHF 1'100'000 betragen die geschätzten Wohnkosten 40.9% des Bruttoeinkommens (Grenze 33.3%).

Erforderliches Eigenkapital (20%)

CHF 220'000

Davon mindestens CHF 110'000 ausserhalb der BVG-Guthaben

Hypothekarbetrag

CHF 850'000

1. Rang: CHF 733'333 · 2. Rang: CHF 116'667

Tragbarkeitsquote

40.9%

Wohnkosten zum kalkulatorischen Zinssatz ÷ Bruttoeinkommen

Jährliche Wohnkosten (Banktest)

CHF 61'278

CHF 5'106 pro Monat

Jährliche Kosten zu deinem tatsächlichen Zinssatz

CHF 34'078

CHF 2'840 pro Monat

Zins zu deinem tatsächlichen Zinssatz

CHF 15'300

Gegenüber CHF 42'500 im Banktest

Woraus sich die jährlichen Kosten zusammensetzen

Der Tragbarkeitstest der Bank, aufgeteilt in seine drei Bestandteile. Nur der Zins ändert sich mit den Marktzinsen.

Zins und UnterhaltAmortisation (baut dein Eigenkapital auf)

Die Schweizer Tragbarkeitsregeln einfach erklärt

Die Ein-Drittel-Regel. Deine gesamten jährlichen Wohnkosten — Zins, Amortisation und Unterhalt — müssen unter einem Drittel deines Bruttohaushaltseinkommens bleiben. Entscheidend ist, dass der Zins in diesem Test nicht der ausgehandelte Satz ist, sondern ein kalkulatorischer Satz von rund 5%. Dieser Puffer schützt dich und die Bank, falls die Zinsen steigen.

Die 20%-Eigenkapitalregel. Mindestens ein Fünftel des Kaufpreises muss dein eigenes Geld sein, und mindestens die Hälfte davon — 10% des Preises — muss von ausserhalb deiner Pensionskasse stammen. Notar- und Grundbuchgebühren sowie eine allfällige Handänderungssteuer kommen noch dazu und zählen nicht zu den 20%.

Amortisation auf zwei Drittel. Der Teil des Darlehens über 66.7% des Immobilienwerts ist die zweite Hypothek und muss innerhalb von 15 Jahren zurückbezahlt werden — man nennt das Amortisation (die planmässige Rückzahlung der Hypothek). In diesem Szenario sind das CHF 7'778 pro Jahr: Geld, das deine Schuld reduziert statt zu verschwinden. Es belastet also deine laufenden Zahlungen, nicht dein Vermögen.

Unterhalt. Banken rechnen mit rund 1% des Immobilienwerts pro Jahr für Unterhalt, Renovationen und Nebenkosten. Eigentümer unterschätzen diese Zahl häufig.

Banken prüfen die Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zinssatz — typischerweise 5% — nicht dem tatsächlich gezahlten Satz, damit du die Hypothek auch bei steigenden Zinsen noch tragen könntest.
Unterhalt und Nebenkosten werden mit 1% des Immobilienwerts pro Jahr angenommen.
Die gesamten Wohnkosten zum kalkulatorischen Zinssatz dürfen ein Drittel (33.3%) des Bruttohaushaltseinkommens nicht überschreiten.
Mindestens 20% des Kaufpreises müssen Eigenkapital sein, wovon mindestens 10% des Preises von ausserhalb deiner Pensionskasse (2. Säule, BVG) stammen müssen.
Die Hypothek über 66.7% des Immobilienwerts (die «zweite Hypothek») muss innerhalb von 15 Jahren amortisiert werden.
Kaufnebenkosten wie Notar- und Grundbuchgebühren und Handänderungssteuer (kantonal unterschiedlich, etwa 0.5–5% des Preises) sind nicht enthalten und müssen aus zusätzlichen Mitteln bezahlt werden.
Kreditvergaberichtlinien unterscheiden sich je nach Bank: Manche wenden strengere Einkommenstests an, zählen Bonuseinkommen nur teilweise oder verlangen eine schnellere Amortisation. Manche begrenzen auch die Finanzierung von Zweitwohnungen oder Renditeobjekten.
Nicht modelliert: der Eigenmietwert (die fiktive Miete, die Eigentümer als Einkommen versteuern müssen) und die steuerliche Wirkung des Abzugs von Hypothekarzinsen und Unterhalt — beide verändern deine tatsächlichen Nettokosten.

Dies sind ungefähre Schätzungen auf Basis typischer Schweizer Kreditvergaberegeln — kein Finanzierungsangebot und keine Finanzberatung.

Einzelne Banken prüfen deine Situation nach eigenen Kriterien, und Steuern wie der Eigenmietwert sind nicht modelliert. Sprich mit deiner Bank oder einer Hypothekarberatung, bevor du dich verpflichtest. Deine Eingaben bleiben in deinem Browser.

Wie viel Eigenkapital brauche ich?: Üblicherweise mindestens 20% des Kaufpreises, wovon mindestens 10% nicht aus der 2. Säule (BVG) stammen dürfen. Kaufnebenkosten wie Notar- und Grundbuchgebühren kommen noch dazu.
Wie viel muss ich verdienen, um mir in der Schweiz ein Haus oder eine Wohnung leisten zu können?: Banken verlangen üblicherweise, dass die theoretischen Wohnkosten unter einem Drittel des Bruttohaushaltseinkommens bleiben, berechnet mit einem kalkulatorischen Zinssatz (höher als der reale Zins, nur für den Test verwendet) von etwa 5% plus Amortisation und Unterhalt — nicht mit den heutigen tiefen Zinsen.
Warum verwendet der Rechner 5% Zins?: Dies ist der von Schweizer Banken als Stresstest verwendete Standard-Kalkulationssatz, damit eine Tragbarkeitszahl auch dann gültig bleibt, wenn die Hypothekarzinsen deutlich über das aktuelle Niveau steigen.
Was zählt als Unterhaltskosten?: Banken gehen im Allgemeinen von etwa 1% des Liegenschaftswerts pro Jahr für Unterhalt und Nebenkosten aus, was Renovationsrückstellungen, Gebäudeversicherung und laufende Ausgaben abdeckt.

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Häufig gestellte FragenKurze Antworten auf die häufigsten Fragen zu diesem Rechner.

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