Wie viel Haus kannst du dir leisten? Die Schweizer Tragbarkeitsregel

Schweizer Banken sprechen eine Hypothek nur, wenn die kalkulierten Wohnkosten ein Drittel des Bruttohaushaltseinkommens nicht übersteigen. Nicht das Nettoeinkommen: das Brutto, vor allen Abzügen.

Mit kalkulierten Kosten ist nicht die tatsächliche Hypothekarrate gemeint, sondern eine vorsichtige Schätzung, die auch bei steigenden Zinsen tragbar bleibt.

Auch wenn die realen Zinsen heute viel tiefer liegen, rechnet die Bank mit einem kalkulatorischen Zins von etwa 5%. Das ist ein Sicherheitspuffer: Wer 5% tragen kann, hält auch starke Zinserhöhungen aus.

Dazu kommen rund 1% des Liegenschaftswerts pro Jahr für Unterhalt und Nebenkosten sowie die Amortisation der zweiten Hypothek.

Du brauchst mindestens 20% des Preises als Eigenkapital, und mindestens die Hälfte davon (10% des Preises) muss von ausserhalb der zweiten Säule kommen: Ersparnisse, Wertschriften, dritte Säule oder Schenkungen.

Der Teil der Hypothek, der zwei Drittel des Liegenschaftswerts übersteigt, muss innert 15 Jahren (oder bis zur Pensionierung) zurückbezahlt werden. Diese zwangsweise Rückzahlung fliesst in die Tragbarkeitsrechnung ein.

Eine Liegenschaft für 800'000 CHF erfordert 160'000 CHF Eigenkapital. Die Hypothek beträgt 640'000 CHF. Die kalkulierten Kosten sind etwa 32'000 CHF kalkulatorische Zinsen (5%), 8'000 CHF Unterhalt und rund 7'100 CHF Amortisation: total etwa 47'000 CHF pro Jahr.

Für die Ein-Drittel-Regel braucht es also ein Bruttohaushaltseinkommen von mindestens rund 141'000 CHF. Reicht das Einkommen nicht, hilft mehr Eigenkapital oder eine günstigere Liegenschaft.