Immobili
Calcolatore Sostenibilità Ipoteca
Gli istituti di credito svizzeri non chiedono cosa puoi pagare oggi — chiedono se potresti ancora pagare se i tassi salissero bruscamente. Questo calcolatore applica le regole svizzere standard per stimare il prezzo dell'immobile che il tuo reddito e i tuoi fondi propri sostengono, e come sarebbe il costo annuo.
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Prezzo massimo stimato dell'immobile
CHF 849'057
Il tuo reddito è il vincolo determinante: sostiene un prezzo di circa CHF 849'057, mentre i tuoi fondi propri permetterebbero fino a CHF 1'250'000.
Probabilmente non approvato così com'è. A CHF 1'100'000 il costo abitativo stimato è pari a 40.9% del reddito lordo (limite 33.3%).
Fondi propri richiesti (20%)
CHF 220'000
Di cui almeno CHF 110'000 al di fuori del 2° pilastro
Importo dell'ipoteca
CHF 850'000
1° rango: CHF 733'333 · 2° rango: CHF 116'667
Tasso di sostenibilità
40.9%
Costo abitativo al tasso figurativo ÷ reddito lordo
Costo abitativo annuo (test bancario)
CHF 61'278
CHF 5'106 al mese
Costo annuo al tuo tasso effettivo
CHF 34'078
CHF 2'840 al mese
Interesse al tuo tasso effettivo
CHF 15'300
Contro CHF 42'500 nel test della banca
Cosa compone il costo annuo
Il test di sostenibilità della banca, diviso nelle sue tre componenti. Solo l'interesse cambia con i tassi di mercato.
Le regole svizzere di sostenibilità in parole semplici
La regola del terzo. Il tuo costo abitativo annuo totale — interesse, ammortamento e manutenzione — deve restare sotto un terzo del tuo reddito familiare lordo. È fondamentale che l'interesse in quel test non sia il tasso che negozi, ma un tasso figurativo di circa 5%. Quel margine è ciò che protegge te, e la banca, se i tassi salgono.
La regola del 20% di fondi propri. Almeno un quinto del prezzo d'acquisto deve essere denaro tuo, e almeno metà di quel quinto — il 10% del prezzo — deve provenire da fonti diverse dalla tua cassa pensioni. Le spese notarili, di registro fondiario e l'eventuale imposta di trasferimento immobiliare si aggiungono e non fanno parte del 20%.
Ammortamento a due terzi. La parte del prestito oltre 66.7% del valore dell'immobile è la seconda ipoteca, e deve essere rimborsata entro 15 anni. In questo scenario sono CHF 7'778 all'anno — denaro che riduce il tuo debito anziché sparire, quindi è un costo per il tuo flusso di cassa ma non per il tuo patrimonio.
Manutenzione. Le banche assumono circa 1% del valore dell'immobile all'anno per manutenzione, ristrutturazioni e spese accessorie. I proprietari sottostimano spesso questa cifra.
Ipotesi utilizzate
- Gli istituti di credito testano la sostenibilità con un tasso d'interesse figurativo ("calcolatorio") — tipicamente 5% — non il tasso che paghi effettivamente, in modo che tu possa comunque sostenere l'ipoteca se i tassi salgono.
- Manutenzione e spese accessorie sono stimate al 1% del valore dell'immobile all'anno.
- Il costo abitativo totale al tasso figurativo non deve superare un terzo (33.3%) del reddito familiare lordo.
- Almeno 20% del prezzo d'acquisto deve essere costituito da fondi propri, di cui almeno 10% del prezzo deve provenire da fuori della cassa pensioni (2° pilastro).
- L'ipoteca oltre 66.7% del valore dell'immobile (la "seconda ipoteca") deve essere ammortizzata entro 15 anni.
- Le spese d'acquisto come le spese notarili, di registro fondiario e l'imposta di trasferimento immobiliare (che varia per cantone, circa 0,5–5% del prezzo) non sono incluse e devono essere pagate con fondi aggiuntivi.
- Le politiche di credito bancarie differiscono: alcune applicano test di reddito più severi, conteggiano il reddito da bonus solo parzialmente, o richiedono ammortamenti più rapidi. Alcune limitano anche i prestiti per seconde case o immobili d'investimento.
- Non modellati: il valore locativo (Eigenmietwert) e l'effetto fiscale della deduzione degli interessi ipotecari e delle spese di manutenzione, entrambi elementi che modificano il tuo costo netto effettivo.
Queste sono stime approssimative basate su regole di credito svizzere tipiche — non un'offerta di finanziamento, una valutazione del credito o una consulenza finanziaria. Le singole banche applicano criteri propri, e imposte come il valore locativo non sono modellate. Parla con il tuo istituto di credito o un consulente ipotecario prima di impegnarti. I tuoi dati restano nel tuo browser.
Domande frequenti
Risposte brevi alle domande più frequenti su questo calcolatore.
- Quanta casa posso permettermi in Svizzera?
- I finanziatori richiedono tipicamente che i costi abitativi teorici restino sotto un terzo del reddito lordo familiare, calcolati con un tasso d'interesse teorico di circa il 5% più ammortamento e manutenzione — non con i tassi attuali più bassi.
- Di quanti fondi propri ho bisogno?
- Solitamente almeno il 20% del prezzo d'acquisto, di cui almeno il 10% deve provenire da fonti diverse dagli averi del 2° pilastro. I costi d'acquisto come notaio e registro fondiario sono aggiuntivi.
- Perché il calcolatore usa un tasso d'interesse del 5%?
- È il tasso teorico standard usato dai finanziatori svizzeri come stress test, così una cifra di sostenibilità resta valida anche se i tassi ipotecari salgono ben oltre i livelli attuali.
- Cosa rientra nei costi di manutenzione?
- Le banche generalmente stimano circa l'1% del valore dell'immobile all'anno per manutenzione e costi accessori, coprendo riserve per ristrutturazioni, assicurazione dell'edificio e spese correnti.