Quanta casa puoi permetterti? La regola svizzera della sostenibilità

Le banche svizzere concedono l'ipoteca solo se i costi abitativi calcolati non superano un terzo del reddito lordo familiare. Non il reddito netto: quello lordo, prima delle trattenute.

Per costi calcolati non si intende la rata reale dell'ipoteca, ma una stima prudente che resta sostenibile anche se i tassi salgono.

Anche se oggi i tassi reali sono molto più bassi, la banca calcola gli interessi con un tasso teorico di circa il 5%. È un cuscinetto di sicurezza: se con il 5% ce la fai, sopporti anche forti rialzi dei tassi.

A questo si aggiungono circa l'1% del valore dell'immobile all'anno per manutenzione e spese accessorie, e l'ammortamento della seconda ipoteca.

Serve almeno il 20% del prezzo in capitale proprio, e almeno la metà di questa quota (il 10% del prezzo) deve provenire da fuori dal secondo pilastro: risparmi, titoli, terzo pilastro o donazioni.

La parte di ipoteca che supera i due terzi del valore va rimborsata entro 15 anni (o entro il pensionamento). Questo rimborso forzato entra nel calcolo della sostenibilità.

Immobile da 800'000 CHF: servono 160'000 CHF di capitale proprio. L'ipoteca è 640'000 CHF. I costi calcolati sono circa 32'000 CHF di interessi teorici (5%), 8'000 CHF di manutenzione e circa 7'100 CHF di ammortamento: in totale circa 47'000 CHF all'anno.

Per rispettare la regola del terzo serve quindi un reddito lordo familiare di almeno 141'000 CHF circa. Se il reddito non basta, si può alzare il capitale proprio o cercare un immobile meno caro.