De combien de fonds propres ai-je besoin ?

Généralement au moins 20% du prix d'achat, dont au moins 10% doivent provenir de sources autres que les avoirs de prévoyance du 2e pilier (LPP). Les frais d'acquisition tels que notaire et registre foncier s'ajoutent en plus.

Combien dois-je gagner pour me permettre un logement en Suisse ?

Les prêteurs exigent généralement que le coût théorique du logement reste inférieur à un tiers du revenu brut du ménage, calculé avec un taux d'intérêt calculatoire (plus élevé que le taux réel, utilisé uniquement pour le test) d'environ 5% plus amortissement et entretien — pas avec les taux bas actuels.

Pourquoi le calculateur utilise-t-il un taux de 5% ?

C'est le taux calculatoire standard utilisé par les prêteurs suisses comme test de résistance, afin qu'un chiffre de capacité financière reste valable même si les taux hypothécaires montent bien au-dessus des niveaux actuels.

Que couvrent les frais d'entretien ?

Les banques supposent généralement environ 1% de la valeur du bien par an pour l'entretien et les frais annexes, couvrant les réserves de rénovation, l'assurance bâtiment et les frais courants.

Immobilier

Calculateur de capacité hypothécaire

Les prêteurs suisses ne demandent pas ce que tu peux payer aujourd'hui — ils demandent si tu pourrais encore payer en cas de forte hausse des taux. Ce calculateur applique les règles suisses standard pour estimer le prix immobilier que ton revenu et tes fonds propres permettent, ainsi que le coût annuel correspondant.

Tes finances

Revenu brut annuel du ménage

Uniquement le revenu stable — les banques ne comptent souvent les bonus que partiellement.

Fonds propres disponibles

Épargne, titres, pilier 3a et tout avoir de prévoyance que tu utiliserais.

Part des fonds propres issue de la caisse de pension

Au moins 10% du prix doit provenir de l'extérieur du 2e pilier (LPP).

Le bien immobilier

Prix du bien

Hypothèses

Taux d'intérêt calculatoire (test bancaire)

La plupart des prêteurs suisses testent à environ 5% (un taux calculatoire, c'est-à-dire un taux fictif utilisé pour le test), indépendamment des taux actuels.

Taux d'intérêt que tu prévois de payer

Entretien & frais annexes

Part de la valeur du bien par an, généralement 1%.

Durée d'amortissement

L'amortissement (le remboursement progressif de ton hypothèque) est le temps nécessaire pour ramener l'hypothèque aux deux tiers de la valeur du bien.

Scénarios enregistrés

Les scénarios sont enregistrés uniquement dans ce navigateur, sur cet appareil. Effacer les données du navigateur les supprime.

Prix immobilier maximal estimé

849 057 CHF

Ton revenu est la contrainte déterminante : il supporte un prix d'environ 849 057 CHF, tandis que tes fonds propres permettraient jusqu'à 1 250 000 CHF.

Probablement pas approuvé tel qu'indiqué. À 1 100 000 CHF, le coût du logement estimé est de 40,9% du revenu brut (limite 33,3%).

Fonds propres requis (20%)

220 000 CHF

Dont au moins 110 000 CHF hors 2e pilier (LPP)

Montant de l'hypothèque

850 000 CHF

1er rang : 733 333 CHF · 2e rang : 116 667 CHF

Taux de charge

40,9%

Coût du logement au taux calculatoire ÷ revenu brut

Coût annuel du logement (test bancaire)

61 278 CHF

5 106 CHF par mois

Coût annuel à ton taux réel

34 078 CHF

2 840 CHF par mois

Intérêts à ton taux réel

15 300 CHF

Contre 42 500 CHF dans le test de la banque

Composition du coût annuel

Le test de capacité financière de la banque, réparti en ses trois éléments. Seul l'intérêt change avec les taux du marché.

Intérêt et entretienAmortissement (constitue tes fonds propres)

Les règles suisses de capacité financière en langage simple

La règle du tiers. Ton coût annuel total du logement — intérêts, amortissement et entretien — doit rester en dessous d'un tiers de ton revenu brut du ménage. Fait essentiel : l'intérêt utilisé dans ce test n'est pas le taux négocié mais un taux calculatoire d'environ 5%. Cette marge te protège, toi et la banque, en cas de hausse des taux.

La règle des 20% de fonds propres. Au moins un cinquième du prix d'achat doit être ton propre argent, et au moins la moitié de ce cinquième — 10% du prix — doit provenir d'ailleurs que de ta caisse de pension. Les frais de notaire, les frais du registre foncier et tout droit de mutation viennent en plus et ne font pas partie des 20%.

Amortissement aux deux tiers. La part du prêt au-delà de 66,7% de la valeur du bien constitue la deuxième hypothèque, et doit être remboursée dans un délai de 15 ans. Dans ce scénario, cela représente 7 778 CHF par an — de l'argent qui réduit ta dette plutôt que de disparaître, donc un coût pour ta trésorerie mais pas pour ton patrimoine.

Entretien. Les banques estiment environ 1% de la valeur du bien par an pour l'entretien, les rénovations et les frais annexes. Les propriétaires sous-estiment fréquemment ce chiffre.

Les prêteurs testent la capacité financière avec un taux d'intérêt calculatoire (« imputé », c'est-à-dire un taux fictif plus élevé utilisé pour le test) — généralement 5% — et non le taux réellement payé, afin que tu puisses toujours supporter l'hypothèque en cas de hausse des taux.
L'entretien et les frais annexes sont estimés à 1% de la valeur du bien par an.
Le coût total du logement au taux calculatoire ne doit pas dépasser un tiers (33,3%) du revenu brut du ménage.
Au moins 20% du prix d'achat doit être constitué de fonds propres, dont au moins 10% du prix doit provenir de l'extérieur de ta caisse de pension (2e pilier, LPP).
La part de l'hypothèque au-delà de 66,7% de la valeur du bien (la « deuxième hypothèque ») doit être amortie dans un délai de 15 ans.
Les frais d'acquisition tels que les frais de notaire, les frais du registre foncier et le droit de mutation (qui varient selon le canton, environ 0,5 à 5% du prix) ne sont pas inclus et doivent être payés avec des fonds supplémentaires.
Les politiques de prêt bancaires diffèrent : certaines appliquent des tests de revenu plus stricts, ne comptent le revenu de bonus que partiellement, ou exigent un amortissement plus rapide. Certaines plafonnent aussi le financement des résidences secondaires ou des immeubles de rendement.
Non modélisés : la valeur locative (Eigenmietwert — un revenu fictif imposé aux propriétaires qui habitent leur logement) et l'effet fiscal de la déduction des intérêts hypothécaires et de l'entretien, qui modifient tous deux ton coût net réel.

Il s'agit d'estimations approximatives basées sur les règles de prêt suisses typiques — pas d'une offre de financement, d'une évaluation de crédit ou d'un conseil financier.

Chaque banque applique ses propres critères, et des impôts tels que la valeur locative ne sont pas modélisés. Parles-en à ton prêteur ou à un conseiller en financement avant de t'engager. Tes données restent dans ton navigateur.

De combien de fonds propres ai-je besoin ?: Généralement au moins 20% du prix d'achat, dont au moins 10% doivent provenir de sources autres que les avoirs de prévoyance du 2e pilier (LPP). Les frais d'acquisition tels que notaire et registre foncier s'ajoutent en plus.
Combien dois-je gagner pour me permettre un logement en Suisse ?: Les prêteurs exigent généralement que le coût théorique du logement reste inférieur à un tiers du revenu brut du ménage, calculé avec un taux d'intérêt calculatoire (plus élevé que le taux réel, utilisé uniquement pour le test) d'environ 5% plus amortissement et entretien — pas avec les taux bas actuels.
Pourquoi le calculateur utilise-t-il un taux de 5% ?: C'est le taux calculatoire standard utilisé par les prêteurs suisses comme test de résistance, afin qu'un chiffre de capacité financière reste valable même si les taux hypothécaires montent bien au-dessus des niveaux actuels.
Que couvrent les frais d'entretien ?: Les banques supposent généralement environ 1% de la valeur du bien par an pour l'entretien et les frais annexes, couvrant les réserves de rénovation, l'assurance bâtiment et les frais courants.

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Hypothèses utiliséesPour celles et ceux qui veulent savoir exactement comment nous calculons ces chiffres — tu peux aussi sauter cette partie.

Questions fréquentesRéponses courtes aux questions les plus fréquentes sur ce calculateur.

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