Immobilier
Calculateur de capacité hypothécaire
Les prêteurs suisses ne demandent pas ce que vous pouvez payer aujourd'hui — ils demandent si vous pourriez encore payer en cas de forte hausse des taux. Ce calculateur applique les règles suisses standard pour estimer le prix immobilier que votre revenu et vos fonds propres permettent, ainsi que le coût annuel correspondant.
Scénarios enregistrés
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Prix immobilier maximal estimé
849 057 CHF
Votre revenu est la contrainte déterminante : il supporte un prix d'environ 849 057 CHF, tandis que vos fonds propres permettraient jusqu'à 1 250 000 CHF.
Probablement pas approuvé tel qu'indiqué. À 1 100 000 CHF, le coût du logement estimé est de 40,9% du revenu brut (limite 33,3%).
Fonds propres requis (20%)
220 000 CHF
Dont au moins 110 000 CHF hors 2e pilier
Montant de l'hypothèque
850 000 CHF
1er rang : 733 333 CHF · 2e rang : 116 667 CHF
Taux de charge
40,9%
Coût du logement au taux calculatoire ÷ revenu brut
Coût annuel du logement (test bancaire)
61 278 CHF
5 106 CHF par mois
Coût annuel à votre taux réel
34 078 CHF
2 840 CHF par mois
Intérêts à votre taux réel
15 300 CHF
Contre 42 500 CHF dans le test de la banque
Composition du coût annuel
Le test de capacité financière de la banque, réparti en ses trois éléments. Seul l'intérêt change avec les taux du marché.
Les règles suisses de capacité financière en langage simple
La règle du tiers. Votre coût annuel total du logement — intérêts, amortissement et entretien — doit rester en dessous d'un tiers de votre revenu brut du ménage. Fait essentiel : l'intérêt utilisé dans ce test n'est pas le taux négocié mais un taux calculatoire d'environ 5%. Cette marge vous protège, vous et la banque, en cas de hausse des taux.
La règle des 20% de fonds propres. Au moins un cinquième du prix d'achat doit être votre propre argent, et au moins la moitié de ce cinquième — 10% du prix — doit provenir d'ailleurs que de votre caisse de pension. Les frais de notaire, les frais du registre foncier et tout droit de mutation viennent en plus et ne font pas partie des 20%.
Amortissement aux deux tiers. La part du prêt au-delà de 66,7% de la valeur du bien constitue la deuxième hypothèque, et doit être remboursée dans un délai de 15 ans. Dans ce scénario, cela représente 7 778 CHF par an — de l'argent qui réduit votre dette plutôt que de disparaître, donc un coût pour votre trésorerie mais pas pour votre patrimoine.
Entretien. Les banques estiment environ 1% de la valeur du bien par an pour l'entretien, les rénovations et les frais annexes. Les propriétaires sous-estiment fréquemment ce chiffre.
Hypothèses utilisées
- Les prêteurs testent la capacité financière avec un taux d'intérêt calculatoire (« imputé ») — généralement 5% — et non le taux réellement payé, afin que vous puissiez toujours supporter l'hypothèque en cas de hausse des taux.
- L'entretien et les frais annexes sont estimés à 1% de la valeur du bien par an.
- Le coût total du logement au taux calculatoire ne doit pas dépasser un tiers (33,3%) du revenu brut du ménage.
- Au moins 20% du prix d'achat doit être constitué de fonds propres, dont au moins 10% du prix doit provenir de l'extérieur de votre caisse de pension (2e pilier).
- La part de l'hypothèque au-delà de 66,7% de la valeur du bien (la « deuxième hypothèque ») doit être amortie dans un délai de 15 ans.
- Les frais d'acquisition tels que les frais de notaire, les frais du registre foncier et le droit de mutation (qui varient selon le canton, environ 0,5 à 5% du prix) ne sont pas inclus et doivent être payés avec des fonds supplémentaires.
- Les politiques de prêt bancaires diffèrent : certaines appliquent des tests de revenu plus stricts, ne comptent le revenu de bonus que partiellement, ou exigent un amortissement plus rapide. Certaines plafonnent aussi le financement des résidences secondaires ou des immeubles de rendement.
- Non modélisés : la valeur locative (Eigenmietwert) et l'effet fiscal de la déduction des intérêts hypothécaires et de l'entretien, qui modifient tous deux votre coût net réel.
Il s'agit d'estimations approximatives basées sur les règles de prêt suisses typiques — pas d'une offre de financement, d'une évaluation de crédit ou d'un conseil financier. Chaque banque applique ses propres critères, et des impôts tels que la valeur locative ne sont pas modélisés. Parlez-en à votre prêteur ou à un conseiller en financement avant de vous engager. Vos données restent dans votre navigateur.
Questions fréquentes
Réponses courtes aux questions les plus fréquentes sur ce calculateur.
- Combien de logement puis-je me permettre en Suisse ?
- Les prêteurs exigent généralement que le coût théorique du logement reste inférieur à un tiers du revenu brut du ménage, calculé avec un taux d'intérêt calculatoire d'environ 5% plus amortissement et entretien — pas avec les taux bas actuels.
- De combien de fonds propres ai-je besoin ?
- Généralement au moins 20% du prix d'achat, dont au moins 10% doivent provenir de sources autres que les avoirs de prévoyance du 2e pilier. Les frais d'acquisition tels que notaire et registre foncier s'ajoutent en plus.
- Pourquoi le calculateur utilise-t-il un taux de 5% ?
- C'est le taux calculatoire standard utilisé par les prêteurs suisses comme test de résistance, afin qu'un chiffre de capacité financière reste valable même si les taux hypothécaires montent bien au-dessus des niveaux actuels.
- Que couvrent les frais d'entretien ?
- Les banques supposent généralement environ 1% de la valeur du bien par an pour l'entretien et les frais annexes, couvrant les réserves de rénovation, l'assurance bâtiment et les frais courants.