Combien de logement peux-tu te permettre ? La règle suisse de la capacité financière

Les banques suisses n'accordent une hypothèque que si les coûts logement calculés ne dépassent pas un tiers du revenu brut du ménage. Pas le revenu net : le brut, avant les retenues.

Par coûts calculés, on n'entend pas la charge d'intérêts réelle de l'hypothèque, mais une estimation prudente qui reste supportable même si les taux montent.

Même si les taux réels sont bien plus bas aujourd'hui, la banque calcule les intérêts avec un taux théorique d'environ 5%. C'est un coussin de sécurité : si tu tiens à 5%, tu résistes aussi à de fortes hausses de taux.

S'y ajoutent environ 1% de la valeur de l'immeuble par an pour l'entretien et les frais accessoires, ainsi que l'amortissement de la deuxième hypothèque.

Il faut au moins 20% du prix en fonds propres, et au moins la moitié de cette part (10% du prix) doit venir d'en dehors du deuxième pilier : épargne, titres, troisième pilier ou donations.

La part de l'hypothèque qui dépasse les deux tiers de la valeur doit être remboursée en 15 ans (ou d'ici la retraite). Ce remboursement forcé entre dans le calcul de la capacité financière.

Un bien à 800'000 CHF exige 160'000 CHF de fonds propres. L'hypothèque est de 640'000 CHF. Les coûts calculés sont environ 32'000 CHF d'intérêts théoriques (5%), 8'000 CHF d'entretien et environ 7'100 CHF d'amortissement : au total environ 47'000 CHF par an.

Pour respecter la règle du tiers, il faut donc un revenu brut du ménage d'au moins environ 141'000 CHF. Si le revenu ne suffit pas, on peut augmenter les fonds propres ou chercher un bien moins cher.